在政策持续加码推动楼市“止跌回稳”的背景下，1-2 月房地产市场延续了“回稳”态势，销售、价格、土地和融资等方面均释放出积极信号。1-2 月，商品房销售额和销售面积累计同比分别下降2.6%和 5.1%，较 2024 年全年降幅大幅收窄 14.5 和 7.8 个百分点。70 个大中城市新建商品房价格指数显示，各线城市同比降幅均有所收窄，一线城市环比连续 3 个月实现正增长，二线城市环比连续3 个月止跌。土地市场方面，尽管成交面积有所回落，但优质地块溢价率显著提升，房企补库存意愿增强。2 月，上海和杭州多宗地块的溢价率突破 30%，成都和苏州核心区域的地块溢价率也攀升至20%以上。1-2 月，房地产投资资金来源累计同比下降 3.6%，较 2024 年 12 月收窄 13.4 个百分点，其中自筹资金、个人按揭贷款、定金及预收款分项降幅均明显收窄。

2025年3月28日，上海证券交易所和深圳证券交易所同时发布《上海证券交易所公司债券发行上市审核规则适用指引第3号——审核重点关注事项（2025年修订）》和《深圳证券交易所公司债券发行上市审核业务指引第2号——审核重点关注事项（2025年修订）》（上述两文件以下简称“新规”）。我们将市场对本次规则修订普遍关注的一些问题进行了如下汇总与分析。

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• 在化债与发展中寻求新平衡：中央对地方政府债务风险的管理走向动态化。2025年1月，网传有关部门出台“99号文”，明确退出债务重点省份流程及要求。3月，《政府工作报告》指出，要动态调整债务高风险地区名单，支持打开新的投资空间。同时，宁夏财政厅厅长在两会期间表示，宁夏已符合退出债务高风险省份的条件，已向国务院提出申请。我们认为，这体现出中央对地方政府债务的管理正在走向动态化，这不仅能激发地方化债积极性，也能向市场传递出更加清晰的信号，随着部分区域成功化解风险并退出债务高风险地区名单，投资者对这些区域的信心有望得到恢复，进而令区域融资环境得到一定改善，为当地经济发展注入活力。

• 地方财政仍有压力：2024年，全国一般公共预算收入同比增长1.3%，政府性基金预算收入同比下降12.2%。虽降幅有所收窄，但土地市场依旧低迷，地方政府财政压力仍大。分区域看，2024年，上海、贵州、天津、江西、吉林等地土地成交金额降幅超过50%。  财政政策逆周期调节力度加大，2025年新增专项债规模达4.4万亿，同比增长12.8%，有助于对冲地方政府性基金收入持续下滑压力。

• 融资环境仍偏紧，土储专项债重启或利好城投流动性：城投融资政策未见放松。2024年，全国城投债融资累计净流出超过2500亿元，规模较1-9月进一步扩大。2025年2月，虽城投债净融资额扭负为正，但能否持续仍有待观察。 化债背景下，部分城投仍面临较大的流动性压力。2024年，山东、浙江、江苏等地的海外债发行规模较大，且票息仍较高。另外，非标舆情仍较为频繁，集中于山东、贵州、陕西、云南等下属网红区域，呈点状分布。 随着土储专项债在2025年重启发行，部分持有土地的城投或将从中收益，流动性得到一定改善。